幾年前，大眾還不知道何謂城市綜合體，這幾年，全國各地的城市綜合體如雨后春筍般迅速涌現(xiàn)出來。綜合體的產生固然是城市經(jīng)濟發(fā)展到一定程度的體現(xiàn)，但井噴式的供應和同質化的模式復制也逐漸讓城市綜合體面臨著眾多的招商和運營難題。與城市規(guī)模相匹配的綜合體，在成為一座城市名片的同時，也面臨著在過量的綜合體中如何脫穎而出的考驗。

　　2012年8月24日，由中國房地產報、中國房地產網(wǎng)以及中國住交會組委會共同舉辦的“2012第四屆中國城市綜合體發(fā)展峰會”在北京盤古七星酒店隆重召開。上百位知名房地產商、設計機構、投資機構高層齊聚一堂，在見證了“城市綜合體競爭力指數(shù)（CHCI）”全球首發(fā)儀式的同時，也共同探討了城市綜合體未來發(fā)展之道。

提升競爭力 避免同質化

　　在全球化浪潮沖擊下，世界各國的競爭主體逐步由國家轉為城市，城市綜合體正是在這個時候逐漸走到世人眼前。8月14日，中國社會科學院發(fā)布的《城市藍皮書：中國城市發(fā)展報告NO.5》稱，中國城市人口達6.91億，城鎮(zhèn)化率達51.27%。中國由此進入以城市型社會為主體的新城市時代。

　　此時，城市綜合體的發(fā)展也在國內遍地開花，無論是一二線城市，還是基礎設施相對不完善的三四線城市，城市綜合體都以空前的規(guī)模在國內大量出現(xiàn)。

　　在數(shù)量快速增加的同時，對國內城市綜合體項目的同質化質疑也不絕于耳。目前國內許多項目的發(fā)展模式只是單純“住宅+寫字樓+商場”的拼湊，而并非作為一個整合居住、商業(yè)、休閑、文化等全方位資源的載體存在。加之許多開發(fā)商只注重前期開發(fā)而輕視后期經(jīng)營，使得許多城市綜合體項目經(jīng)營慘淡，不斷遭受多方質疑。除了“同質化泥潭”的質疑，山西田森集團董事長聶永中還認為，城市綜合體的發(fā)展還面臨著其他更多困境，比如人才匱乏、專業(yè)運營團隊少、運營能力不高等等，這些都是使國內許多城市綜合體項目陷入“同質化”的重要原因。

　　種種困境使得人們不得不對城市空間和城市綜合體進行重新思考。

　　正由于此，在本屆綜合體峰會上，中國房地產報與中國社會科學院城市與競爭力研究中心聯(lián)合推出“城市綜合體競爭力指數(shù)”評價體系，從區(qū)域發(fā)展基礎、項目經(jīng)濟功能、項目技術指標和項目功能等四個部分去探討城市綜合體的競爭力水平，力求從全球視角、城市活力、人本主義等多角度解析城市發(fā)展深度。

　　中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，城市綜合體競爭力指數(shù)不僅能為投資者提供重要的決策參照，還能為城市綜合體、乃至城市的發(fā)展起到引領作用?！俺鞘芯C合體是城市發(fā)展的靈魂，如果不能以正確的標準進行衡量與評價，將難以締造真正‘以人為本’的城市?！蹦啭i飛說。

將創(chuàng)新與文化融入整體設計

　　維思平主設計師、董事、總經(jīng)理吳鋼認為，二線城市核心區(qū)的綜合體要想更容易地被本地居民接受，就要在組織好商業(yè)功能的同時，將本地的文化融入其中?！氨本?、上海這樣的大都市更多是體現(xiàn)現(xiàn)代化、國際化，我覺得在二線城市就應該從本地文化中提取營養(yǎng)?！眳卿撜f。

　　相比單一的地產業(yè)態(tài)，復合型的城市綜合體由于多個內容要素決定了其管理難度高、投入資本多、回收期長，對后期運營操作的科學規(guī)劃也是個考驗。在ZNA建筑事務所董事、執(zhí)行總監(jiān)王旭看來，城市綜合體的整個設計過程實際是在設計城市能量的流動。

　　“實際上我們把設計看做是向“上端”和“下端”的延伸，這涉及到一個城市綜合體的戰(zhàn)略定位、市場前景，包括市場推廣計劃，以及會產生什么樣的新興產品，直到最后的運營階段要通過什么樣的培訓可以達到讓能量有正面的流動，而且流動的非常順暢?！蓖跣裾f。

　　具體到某類商業(yè)綜合體項目，盧米埃影城副總裁馬嘯就影院舉例稱，“要什么樣的運營商、什么樣的影院，需要在項目前期從設計角度把握這個結構，并提早預定出來，因為每一個影院運營的方式、動向和要求完全不同。”